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Comprendre le coût réel de la gestion locative.

Qu’il est compliqué d’évaluer précisément le coût de la gestion locative. Bien souvent, nous avons des croyances et une mauvaise perception de l’ensemble des charges à supporter.

Chez izihome on aime bien poser des questions pièges !

Lorsque nous demandons aux propriétaires que nous rencontrons ce que leur coûte la gestion locative, ils nous répondent très souvent par un pourcentage, généralement compris entre 5 et 7%, qui correspond à la commission de l’agence (ou honoraires d’agence).

Mais en réalité quel est le coût réel de la gestion locative ?

Il est plus bien plus complexe que ces seuls honoraires et doit prendre en compte :

  • Des coût directs, facturés chaque mois qui sont fixes et affichés.
  • Des coûts indirects, facturés de manière ponctuelle et qui sont liés à un événement : le départ du locataire.

Les coûts directs de la gestion locative.

Il suffit de creuser pour se rendre compte que les honoraires d’agences de 5 à 7% sont en fait très souvent annoncés en Hors Taxes ce qui implique un coût réel de commission d’agence de 6 à 8,4% TTC pour les particuliers qui paient, bien entendu, la TVA. Sauf dans le cas d’investisseurs qui passent par une société d’investissement soumise à TVA.

A cette commission d’agence il faut ensuite, ajouter la GLI (Garantie Loyer Impayé) qui coûte autour de 2,5% TTC.

Ceci implique que chaque mois le loyer facturé au locataire est amputé de 8,4 à 10,9%.

On commence déjà à s’éloigner de ce que les propriétaires ont en tête.

Les coûts indirects de la gestion locative.

Mais voilà, la location d’appartement comporte des aléas qui viennent eux aussi impacter le revenu du propriétaire, les principaux étant :

  • La rotation des locataires et les frais d’agence associés
  • La vacance locative (période non louée entre deux locataires)
  • La dégradation du logement et de ses équipements/meubles

Pour la rotation des locataires tout va dépendre de leur projet lorsqu’ils s’installent, de la qualité du logement et de la qualité de la gestion locative principalement. Parfois certains aléas non prévisibles surviennent : mutation, stage à l’étranger, naissance, séparation, etc….

Prenons un exemple concret : sur un petite surface T2 et studio, il faut compter une rotation tous les 12 à 24 mois en moyenne. Sur des cycles de location de 3 ans, vous pouvez escompter 1 à 3 rotations.

A chaque rotation l’agence vous facturera des frais d’agence. En zone, dite, tendue, cela représente 13€/m² (10€ pour visite, dossier et bail +3€ pour l’état des lieux).

On se rend bien compte ici du désalignement d’intérêts entre l’agence immobilière et le propriétaire, car plus les rotations sont importantes, plus la recette pour l’agence immobilière est importante.

 

Puis il y la vacance locative, elle désigne la période qui sépare le moment où le locataire en place quitte l’appartement et le moment où un autre locataire va de nouveau s’installer dans le logement.

Elle existera d’autant plus que la commercialisation du bien n’aura pas été lancée au moment du préavis de départ du locataire en place. A la décharge des agences, il est souvent difficile de faire visiter des appartements qui sont occupés (concordance des agendas, état de propreté et de rangement du bien, etc…). Les statistiques sur le sujet comptent entre 2 à 4 semaines dans le meilleur des cas à chaque rotation locative (FNAIM, OSLO, Janvier 2018).

Prenons un autre exemple concret :

Appartement meublé de type T2 de 50m²  à Marseille : 800€/mois charges comprises:

  1. Commission d’agence : 7,2% en moyenne
  2. Garantie loyers impayés : 2,5% en moyenne
  3. Frais d’agence
    • 50m² x 13€/m² = 650€ à chaque rotation
    • Si on compte une moyenne de 2 rotations sur 3 ans cela nous donne : 1300€/3ans, soit 36€/mois, soit 4,5% par mois.

 4. Vacance locative : Si on compte 3 semaines en moyenne à chaque rotation, cela donne 6 semaines en trois ans, soit 2 semaines par an et donc : 2 / 52 (semaines/an), soit 3,8% par mois

Soit un coût moyen total de 18% TTC pour les propriétaires.

Quelle déception de devoir supporter en fin d’année près de 2 à 3 fois le coût prévu au départ du projet.

Ce qui est réellement important de retenir, c’est le côté aléatoire de l’activité. Une agence peu performante ou un mauvais concours de circonstance qui amènerait 3 ou 4 changements de locataires en 3 ans amènerait l’addition à près de 25% ce qui est énorme ! Et ce cas de figure n’est pas rare : étudiant qui ne reste que pour une année scolaire, mutation, fin de projet…

Enfin dernier coût indirect la dégradation du logement. Là il est difficile de faire des statistiques. Dans la plupart des cas le dépôt de garantie permet de couvrir les dégradations éventuelles causée par le locataire. En revanche cela peut dans certains cas déraper et ce sont invariablement des sujets qui prennent du temps à traiter et à suivre.

En bref, si vous tentez l’aventure de la gestion locative, retenez les points suivants :

  • Les honoraires d’agences que l’on vous annonce sont toujours à majorer de 20% puisque annoncé en hors taxes. Attention aux pièges.

  • Vous devrez souvent rajouter une garantie loyers impayés pour environ 2,5%TTC. 

  • Vous devrez supporter en moyenne 2 rotations sur 3 ans et les frais d’agences associés. Scenario relativement positif.

  • Vous devrez également supporter de la vacance locative.

  • Au final, le prix que vous avez en tête sera au minimum doublé ou triplé pouvant passer de 5%HT à 18%TTC, et même grimper bien plus haut si vous aviez à supporter des aléas exceptionnels.

Si l’aventure de la location vous effraie, nous sommes à votre disposition pour échanger et vous accompagner.

Izihome propose, grâce à sa cible de locataires qualitative et récurrente, une offre de service innovante et unique sur le marché : :

  • Nous assurons la gestion complète de votre logement.

  • Nous payons nous-même votre loyer, c’est pourquoi il est garanti et stable dans le temps.
  • Nous prenons en charge les dégradations.

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