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Diversifier son patrimoine immobilier

En ces temps d’incertitude, et malgré la hausse des taux, les investissements immobiliers ont plus que jamais la côte. De plus en plus d’entreprises facilitent l’investissement locatif comme sa gestion. Mais comme pour n’importe quel investissement, la diversification reste de mise ! Voilà nos conseils pour construire une vraie stratégie pour son patrimoine immobilier.

La location saisonnière

Elle est souvent privilégiée par des investisseurs à la recherche d’un rendement très élevé ou qui redoutent une protection des locataires trop importante (loyers impayés, procédures longues et couteuses, mauvais entretien…).

Avantages :

  • Un rendement potentiel très élevé

  • Une grande flexibilité pour récupérer le logement quand vous le souhaitez

Inconvénients :

  • Un risque et une fluctuation plus élevé sur vos recettes (la crise du covid l’a démontré)

  • Une réglementation extrêmement restrictive dans la plupart des villes de France

  • Une dégradation du logement plus rapide

  • Ne pas oublier de comptabiliser les charges beaucoup plus élevées : check in / check out, ménages, blanchisserie, électricité, internet, taxe d’habitation…

Notre conseil :

Il est pertinent d’avoir un logement en location saisonnière dans son portefeuille pour une promesse de rendement élevé.  Globalement, à cause de la règlementation, il est devenu très difficile d’en avoir plus d’un dans la plupart des villes touristiques (Paris, Nice, Bordeaux, Marseille…).  N’hésitez pas à jeter votre choix sur des appartements qui ont un inconvénient pour l’habitation classique (rez-de-chaussée, étage élevé sans ascenseur, quartiers proches des gares…). En effet, ces inconvénients n’en sont pas forcément pour des voyageurs de courte durée, et vous obtiendrez un meilleur prix à l’achat pour booster votre rentabilité.

La location étudiante

Longtemps plébiscitée, la location étudiante a pris un peu de plomb dans l’aile avec des stages des plus en plus fréquents et longs qui amènent régulièrement les étudiants à quitter leur logement entre février et avril.

Avantages :

  • Des revenus assurés : le loyer est payé par les parents qui ont provisionné la dépense et qui veulent que leur enfant soit bien logé.

Inconvénients :

  • Possibilité de vacance locative importante pendant l’été si l’étudiant part en avril et que le suivant arrive en septembre.

  • Devoir gérer avec les parents en cas de problème, les locataires étudiants n’étant généralement pas très concernés par la relation avec le bailleur…

Notre conseil :

Le choix gagnant peut consister à combiner location étudiante l’année et location saisonnière l’été. Certaines villes comme Aix en Pce, Antibes ou Nice en ont fait une spécialité. Vous bénéficiez ainsi d’un revenu toute l’année, et d’un pic de recettes à la haute saison.

Colocation / Coliving

Grosse tendance des 5 dernières années, le coliving est une vraie révolution pour certains, une colocation améliorée pour d’autres… S’il est bien géré, cela peut effectivement être une source de rendement élevé, dans le cas contraire ce sera un désastre aussi bien au niveau de votre rentabilité que de votre logement.

Avantages :

  • Un rendement potentiel élevé (+10 à 30% VS une location classique)

  • Un potentiel d’exploitation pour les grands logements habituellement exclus des stratégies d’investissement.

Inconvénients :

  • Plus de rotations et potentiellement de vacance locative.

  • Dégradations : notamment sur les parties en commun (salon, cuisine & sdb)

Notre conseil :

Le coliving peut être une excellente solution pour booster la rentabilité d’un grand appartement de votre portefeuille. Ne le faites que si la localisation est centrale et/ou proche des transports en commun. Devant l’offre qui explose, ne vous limitez pas au strict minimum mais proposez une offre de qualité pour attirer les meilleurs profils.

Location meublée longue durée

La méthode la plus traditionnelle, mais qui continue d’être choisie par un grand nombre de propriétaires notamment grâce à sa fiscalité très avantageuse. Si vous êtes multipropriétaire et que vous dépassez les seuils du LMNP, le LMP n’est pas forcément inintéressant même s’il a fortement été modifié.

Avantages :

  • Un revenu stable sur du long terme

  • Une usure maitrisée du logement

  • Un produit type « assurance vie »

Inconvénients

  • Une protection très forte des locataires

  • Un cadre de plus en plus présent (plafonds de loyers, performance énergétique…)

Notre conseil :

Avoir un bon positionnement et une offre qualitative vous procurera un bon rendement. Mais surtout cela générera une forte attractivité et donc la possibilité pour vous de choisir les meilleurs locataires. Ce paramètre est probablement le plus important dans la location traditionnelle, tant la gestion d’un « mauvais locataire » peu avoir des conséquences désastreuses.

Dans tous les cas, la qualité du prestataire sera déterminante. N’hésitez pas à vous le faire recommander voire à le « tester » dans un premier temps. Méfiez vous des promesses trop belles pour être vraies, beaucoup de professionnel font miroiter des rendements importants pour gagner des clients… qui seront déçus par la suite. Nous constatons quotidiennement que ces techniques vieilles comme le monde fonctionnent encore très bien.

L’équipe izihome

Octobre 2022 à Marseille

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