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Départ en expat

Que faire de son logement ?

Vous êtes propriétaire et vous partez prochainement en expatriation ? Vous êtes totalement pris par votre départ, votre logement à l’arrivée, les formalités pour vous et votre famille, trouver une école pour vos enfants, la pression d’un nouveau poste… Mais pour autant vous devez également décider du sort de votre résidence principale dont vous êtes propriétaire en France. Et il s’agit d’un choix important pour votre patrimoine, et que vous aurez beaucoup plus de mal à gérer quand vous serez à l’étranger.

Vendre ou louer ?

« Il faut également prendre en compte le fait que le marché immobilier continuera d’évoluer pendant votre absence »

Il faut considérer la probabilité de succès de l’expatriation et les chances de retour en France à plus ou moins court terme. Pour certains il est important de conserver un point d’attache dans leur pays d’origine qui pourra servir de point de chute en cas de retour. Il faut également prendre en compte le fait que le marché immobilier continuera d’évoluer pendant votre absence et qu’il sera peut-être plus difficile d’acheter un bien équivalent en revenant. Sans compter qu’il est souvent compliqué de se loger en revenant d’expatriation car vous ne répondez pas aux critères de stabilité requises par les bailleurs traditionnels. Dans ce cas-là, conserver votre logement pour le louer sera le plus adapté, d’autant plus que cela vous permettra de percevoir des revenus complémentaires ou de continuer à capitaliser sur un placement dans un marché connu et assez stable.

Si vous êtes persuadé que le logement que vous quittez ne sera plus adapté à vos besoins lors de votre retour, voire que vous ne reviendrez pas, la vente peut alors être une solution patrimoniale intéressante. S’agissant de votre résidence principale, vous serez exonérés d’impôt sur la plus-value. Et vous pourrez réinvestir les fonds dans de nouveaux projets personnels ou patrimoniaux.

Focus fiscalité

Les propriétaires qui partent vivre à l’étranger peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d’une exonération de plus-value limitée à 150 000 euros net imposables, pendant 10 ans après leur départ de France. Cela veut dire que vous pouvez commencer par louer votre logement le temps d’y voir plus clair, et le vendre par la suite si les conditions vous semblent réunies.

Location vide ou meublée ? Airbnb ?

Contrairement aux idées reçues, la location saisonnière n’est pas toujours plus rentable que la location long-terme. Notamment car vous amputerez une bonne partie des recettes en revenant probablement pendant les vacances d’été comme la plupart des expats… Elle entraîne également beaucoup de coûts supplémentaires : un service de conciergerie, des réparations et rénovations fréquentes. De plus, les règles à respecter pour le propriétaire qui souhaite pratiquer la location saisonnière sont de plus en plus strictes. Cependant, elle peut présenter l’avantage de vous permettre de récupérer votre logement si vous revenez chaque année en France pour voir votre famille.

Pour une location traditionnelle, il faut prendre en compte plusieurs paramètres.

Avez-vous besoin de vos meubles sur votre destination d’expatriation ou au contraire est-ce plus pratique de les laisser dans votre logement actuel ? La location meublée vous évite de procéder au déménagement de vos meubles et de supporter éventuellement le coût d’un garde-meuble. De plus, si vous partez vers une destination lointaine, le prix des containers est généralement très cher comparé à la valeur du mobilier. Sans parler du bilan carbone de l’opération, est-ce réellement une bonne idée d’envoyer tout votre mobilier par bateau à l’autre bout du globe ?

Pensez au type de location qui se prête le plus à votre cas : un logement dans le centre d’une grande ville sera adapté à une location meublée alors qu’une maison excentrée sera plutôt destinée à de la location vide. Il faut certes réfléchir à la meilleure solution pour vous, mais ne perdez pas de vue que votre offre doit répondre à un besoin…

La location meublée permet enfin une plus grande flexibilité pour récupérer son bien en rentrant en France. Les baux meublés étant d’un an renouvelable, cela veut dire que vous pouvez récupérer votre logement chaque année avec un préavis de 3 mois. Alors que vous passez sur des durées de 3 ans avec la location vide, et un préavis de 6 mois pour prévenir vos locataires.

 

Focus fiscalité

L’impôt sera calculé comme pour un résident en France avec un taux minimum d’imposition de 20%. Dans la pratique si vous ne percevez pas d’autres revenus en France, si votre résultat net ne dépasse pas 26 070 €, vous serez imposé à un taux forfaitaire de 20% au titre de l’impôt sur le revenu. Si votre résultat net est supérieur à 26 070 €, vous serez alors imposé au taux forfaitaire de 30%.

Cependant, dans le cas de la location meublée, vous pouvez facilement arriver à réduire votre bénéfice imposable et ainsi bénéficier d’une fiscalité quasi nulle sur vos revenus fonciers (voir notre article LMNP et expatriation).

Gérer soi-même ou déléguer ?

En fonction du type de logement les loyers en meublé sont généralement plus élevés qu’en location vide. Mais cela génère également plus de rotations donc potentiellement plus de frais (recherches de locataires & vacance locative) et plus de maintenance avec les équipements fournis.

Pour un expatrié, il est très difficile de gérer soi-même la mise en location de son appartement, à cause évidemment de la distance qui le sépare de son bien. De plus, avec le décalage horaire et des agendas souvent bien remplis, les expatriés n’ont pas la disponibilité et le temps nécessaires pour s’occuper correctement de leur bien et de leurs locataires.

Vous pouvez confier la gestion à un proche mais est-ce réellement un cadeau à lui faire ? Il devra gérer les contraintes de votre logement à des moments qui ne l’arrangent pas forcément, et comme il le fera pour vous aider vous n’aurez pas vraiment votre mot à dire… De plus sera-t-il toujours à même de gérer correctement les problèmes ?

 

Pour ces raisons il est préférable de faire gérer par un professionnel, et dans l’idéal de pouvoir le sélectionner alors qu’on est encore sur place.

L’équipe izihome

Décembre 2022

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