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Fiscalité  de la location meublée

LMNP – Rappels

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) concerne les propriétaires d’un ou plusieurs logements meublés mis en location.  Le logement doit être équipé de tout le mobilier nécessaire à l’habitation. Le bail doit être conclu pour une durée minimale d’un an renouvelable (cette durée est ramenée à 9 mois pour les étudiants, sans reconduction automatique). Il s’agit d’une activité commerciale donc le propriétaire doit se déclarer auprès du tribunal de commerce et obtenir un numéro SIRET. Il doit idéalement faire appel à un expert-comptable pour établir chaque année une liasse fiscale pour le service des impôts.

Pourquoi c’est intéressant ?

En effet, louer un logement meublé est forcément plus contraignant que de le louer vide : il faut assumer le coût du mobilier, les éventuelles dégradations, les rotations de locataires plus importantes que sur la location vide…

L’avantage est principalement fiscal : le régime LMNP permet de réunir les avantages de la fiscalité des activités commerciales pendant la durée de vie de l’investissement, tout en conservant le régime de taxation des plus-values des particuliers :

  • Vous pouvez déduire l’amortissement du logement chaque année, ce qui crée une charge comptable et réduit très fortement (voire annule) votre fiscalité sur les revenus générés.

  • Lors de la revente du logement, la taxe sur la plus-value ne tiendra pas compte de l’amortissement du logement ce qui est très intéressant.

Exemple :

Vous avez acheté un appartement pour 150 000 €, dont l’amortissement comptable est d’environ 6 000 € / an, et vous le louez 750 € / mois.

Vous pourrez donc déduire 6 000 € d’amortissement, en plus des autres frais réels traditionnels (intérêts, charges, taxe foncière, travaux, achats de mobilier, entretien, etc…), de vos 9 000€ de revenu annuel. Ce qui devrait vous rapprocher d’une fiscalité nulle sur el bien loué.

(Si vos frais réels dépassent les revenus annuels, l’excédent de charges est reportable)

Vous souhaitez le revendre après 5 ans, et ce dernier vaut désormais 180 000 €. 

La logique comptable voudrait que la taxe sur la plus-value s’applique sur la différence entre le prix de vente, et la valeur du bien amorti (150 000 € – 6 000 € * 5 ans = 120 000 €), soit 60 000 €.

Dans les faits, elle s’applique seulement entre le prix de vente et le prix d’achat, soit 30 000 €.

NB : des abattements sont prévus sur la plus-value à partir de la 6° année de détention.

Stop au micro BIC !

« Il est en général proposé par des experts comptables mal renseignés. « 

Le régime micro BIC est un régime simplifié qui permet un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus. Il est sensé tenir compte de toutes les charges liées au logement loué. Le résultat obtenu est ajouté aux autres revenus et donc taxé à l’impôt progressif sur le revenu.

Cependant, ce calcul est quasiment toujours moins intéressant que de déduire l’amortissement du logement ainsi que les charges réelles. Il est en général proposé par des experts comptables mal renseignés.

La frontière avec le LMP

Elle est très simple et finalement logique : vos revenus perçus par la location meublé ne doivent pas être supérieurs aux revenus issus de votre activité principale qu’elle soit salariée ou autre.

Cependant, en-dessous de 23 000 € / an votre statut sera automatiquement qualifié de Non Professionnel.

Ce qui change en LMP :

  • Vous payez des charges sociales (RSI et CSG / CRDS) sur les revenus de l’activité (35% à 40% des bénéfices)

  • Les déficits deviennent imputables sur le revenu global (et pas seulement de l’activité) et reportables pendant 6 ans.

  • Vous passez sous le régime des plus-values professionnelles (décomposition entre plus-value court terme et long terme)

  • Exonération de l’IFI si la location meublée représente l’activité principale.

Le cas particulier des non-résidents : ils sont de facto en LMP dès lors qu’ils réalisent plus de 23 000 € de chiffre d’affaires, car seuls les revenus du foyer fiscal imposés en France sont pris en compte.

LMNP et SCI

Les SCI, qui sont des sociétés civiles, ne peuvent pas par nature exercer d’activité commerciale quand elles sont à l’IR (Imposition sur le Revenu). Le cumul LMNP / SCI est possible uniquement en respectant les conditions suivantes :

  • Les recettes tirées de la LMNP (loyers et charges locatives) n’excèdent pas 23 000€ par an

  • La LMNP ne constitue pas la source de revenus principale de la société

  • Les revenus tirés de la LMNP ne représentent pas plus de 10% du CA de la SCI

Si elle ne respecte pas ces conditions, la SCI passera automatiquement sous le régime de l’imposition des sociétés (IS) ce qui est beaucoup moins intéressant.

Pour faire un investissement locatif à plusieurs, la SARL de famille reste une très bonne option qui permet à chaque associé de bénéficier du LMNP grâce à son régime de transparence fiscale.

Conclusion

Nous sommes régulièrement en contact avec des propriétaires et il nous paraissait important de refaire une synthèse sur les cas que nous voyons le plus souvent. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un spécialiste qui sécurisera et optimisera votre fiscalité en fonction de votre situation patrimoniale.

L’équipe izihome

Mars 2021 à Marseille

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