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La location étudiante est -elle toujours intéressante ?
Certaines villes comme Aix en Provence ou Nice, se sont fait une spécialité de la location étudiante. Tous les ingrédients sont réunis : des universités importantes, de petites distances qui ne nécessitent pas de véhicule, un centre historique peu pratique pour les actifs et les familles et qui concentre une vie nocturne animée.
Alors passons ce mode de location au crible des critères qui permettent de déterminer sa performance.
La location étudiante, un faible risque de loyers impayés !
Contre toute attente, le risque est extrêmement faible voire inexistant.
En effet, ce n’est généralement pas l’étudiant qui paie le loyer mais ses parents. Une sélection éclairée vous mettra ainsi à l’abri du moindre problème de ce côté-là. En effet, il est très différent que le loyer soit réglé dès le départ par des parents qui ont budgété ce coût dans leurs dépenses, que d’activer la caution d’un actif qui serait défaillant, mais dont cette dernière n’avait pas prévu d’assumer la charge. Sur ce point, la location étudiante est très rassurante.
La location étudiante, une histoire de rotation.
La rotation des locataires est un paramètre beaucoup plus impactant.
En effet, les étudiants ont généralement pour habitude de quitter leur logement chaque année pour ne pas assumer le loyer pendant les vacances d’été où ils ne restent généralement pas sur place. Vous avez donc de grandes chances de payer des frais de recherche de locataires chaque année, soit 13€/m² dans la plupart des agglomérations et 15/m² en région parisienne.
Et la vacance locative en location étudiante ?
Elle est directement liée aux rotations évoquées ci-dessus. Il est facile de comprendre que si votre locataire vous rend son logement chaque année fin mai ou fin juin, et que votre cible est un étudiant, il y a peu de chances que vous puissiez relouer votre logement avant le mois de septembre. Vous avez donc de forte chance d’assumer deux mois de vacances locatives par an ce qui est énorme !
D’autant plus que la plupart des écoles et universités imposent désormais de périodes de stages de plus en plus longues (notamment à l’étranger). Vous encourez donc le risque de plus en plus fréquent que votre locataire quitte son logement entre février et avril.
Et question dégradation, soyez vigilant.
Si ce sont les parents qui paient le loyer, ce ne sont pas eux qui habitent dans le logement…
Et la corrélation entre leurs revenus et le soin que mettra leur progéniture dans l’entretien s’arrête là. En bref, vous n’avez absolument aucune assurance ni aucun moyen d’anticiper si l’étudiant en question prendra soin de son appartement. Alors bien sûr vous avez le dépôt de garantie qui vous servira en cas de dommage important, mais en réalité ce n’est pas cela qui vous inquiètera le plus. Le plus couteux sera une usure et une dégradation régulière qui vous amènera à changer un canapé lit, un matelas et à faire un rafraichissement complet du logement plus fréquemment que la normale.
En bref, la location étudiante a connu ses heures de gloire, mais elle est sérieusement remise en question depuis que les étudiants partent quasi systématiquement en cours d’année pour un stage ou un échange…
L’alternative pratiquée par de nombreux propriétaires consiste à faire une location étudiante l’année, et location saisonnière l’été. Mais attention à faire appel à des prestataires efficaces et surtout à ne pas enfreindre la règlementation de plus en plus contraignante sur le sujet (voir notre article Tout savoir sur la location saisonnière ?).
A notre sens, il est judicieux de privilégier la location étudiante si votre appartement y est particulièrement adapté (centre historique, petite surface, grande surface pour du coliving…).
A l’inverse, s’il a une surface plus importante, qui permet à minima de faire un coin nuit séparé, et que sa localisation est attractive pour de jeunes actifs, vous en retirerez une sécurité plus importante et un meilleur bilan global de votre investissement.
L’équipe izihome
Octobre 2021
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